¿Existe burbuja inmobiliaria en México?

Es una de las preguntas que expertos y desarrolladores inmobiliarios se hacen, y es que al ver las circunstancias en las que se ha envuelto la industria de Estados Unidos, hace pensar que, en México vamos por similares caminos.

Sabemos que la Industria de la construcción en el país del norte está enlazada con su sistema financiero, y es utilizada como un brazo armado para mover su economía; pero en México, ¿Qué se ha hecho bien?, y ¿Qué se ha hecho mal?

El Real Estate en México, ha comprobado a lo largo de la historia que parece inmune a las devaluaciones, pues con cada imprevisto financiero que sufre el país, se afianza más a su valor y a su posición privilegiada. Al igual que la vivienda, que tiene en sí un brazo armado de costos directos en Commodities, y que al relacionarse con el dólar este le da potencia con respecto a la divisa mexicana. 

Según The International Monetary Found, México ha incrementado el 3% anual sobre la inflación el costo de la vivienda, (un 5% anual en promedio, sin tomar en cuenta los referentes, pues son estos quien realmente tiene mayor aumento de precios).

Real estate México presión en el sector

El aumento del dólar y la crisis en curso significa una gran presión para el sector, ya que supone una menor demanda del producto, lo cual meterá en dilema al constructor, entre sacrificar margen u obtener liquidez.

Aunque la historia no será igual para todos (debido al espacio de compra que se abrirá, y el cambio de realidad que vivimos), la vivienda vertical podría ser la más afectada, ¿Hasta qué punto este producto podrá reconfigurarse para mostrar una cara distinta al de un tiempo compartido, donde la movilidad y sociabilidad del individuo se ve afectada?

Sí hay burbuja inmobiliaria en México

Sí hay burbuja inmobiliaria en México, aunque no todas las ciudades la padecen(a mayor o menor escala), pero es “soportada” por una demográfica creciente, el bloque referente superior baila una canción distinta al resto del país.

El consumidor ha perdido cerca del 20-30% de su poder adquisitivo relacionado con su hogar en los últimos 7-10 años, la gente seguirá comprando, sí, pero bajo un presupuesto mermado ante la inflación e incremento de precios de la vivienda, esto quiere decir, que comprará menos metros cuadrados.

La familia clase media que aspiraba a comprar una vivienda de 200m2 hace 10 años, ahora solo podrá adquirir una de 160. La burbuja está estallando actualmente, y no lo hace en una devaluación del bien como tal, lo hace en la capacidad de absorción del mercado.

Es difícil clarificar el espectro actual entre burbuja inmobiliaria y crisis económica.

La era post Covid no será un giro de 180 grados, mas bien algo como un barco que ajusta su rumbo cinco grados. En los tiempos de menor certeza lo único seguro es el cambio, pero nadie sabe en qué grado y cuánto se dará. 

Se gesta burbuja inmobiliaria en varias ciudades del país, advierten especialistas

En diversas ciudades del país –como Mérida, Guadalajara, Puebla y Querétaro– podría estarse gestando un movimiento de especulación urbana que consiste en comprar lotes para construcción de vivienda, pero sin la intención real de habitarla, sino de revender el terreno o la casa a un precio mayor, — ¿le suena familiar en su municipio? —, esto daría lugar a un fenómeno de burbuja inmobiliaria.

Académicos y activistas especializados en el tema advirtieron que el Estado mexicano debe vigilar de manera más cercana a los desarrolladores de vivienda para evitar que estos inmuebles sigan usándose como moneda acumulable, pues las consecuencias serían muy negativas en términos financieros, sociales y medioambientales.

En entrevista, Carla Escoffié, directora del Centro de Derechos Humanos de la Facultad Libre de Derecho de Monterrey, señaló que en el caso de la capital yucateca todo indica que se generó una burbuja inmobiliaria por el tema de los lotes de inversión, porque la mayoría de las personas no compran terrenos para darles un valor de uso, sino para revenderlos después.

Como parte del creciente interés que ha surgido en los meses recientes por vivir en Mérida, se han desarrollado cientos y cientos de fraccionamientos donde no hay certeza de que sean habitados a futuro, por su ubicación y características. Se habla mucho de que Yucatán está creciendo, y es verdad, pero este fenómeno es desproporcionado y no corresponde a su crecimiento real.

Luego de elaborar un análisis con base en la propia información y cifras de los desarrolladores inmobiliarios, Escoffié identificó que muchos de estos lotes tienen métodos o facilidades de pago atractivas y ofrecen estar a 40 minutos de la playa, aunque en Yucatán muchas ciudades están de por sí a esa distancia del mar.

Lo anterior, dijo, puede atraer a compradores foráneos, pero se oculta que los fraccionamientos pueden estar a la mitad de la nada y no contar con ningún tipo de urbanización, por lo cual no hay seguridad de que sean una buena inversión.

Pese a ello, en México avanza la financiarización de la vivienda, es decir, que ésta es usada como activo o divisa que compras y acumulas con la expectativa de que aumente de precio. No atiende a una lógica de oferta y demanda, y vemos que hay claros procesos de especulación en Mérida, Querétaro, Puebla, Tijuana, Guadalajara y la alcaldía Cuauhtémoc en la Ciudad de México, que deforman el mercado.

Escoffié subrayó que las autoridades deben vigilar más de cerca a las empresas inmobiliarias y los bancos que otorgan créditos, porque sólo se confirma la existencia de una burbuja hasta que estalla, dejando cientos o miles de lotes sin vender o sin pagar porque sus precios se elevaron demasiado.

Por su parte, Enrique Soto, urbanista y profesor de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional Autónoma de México, coincidió en que los lotes de inversión se han convertido en uno de los factores que encarecen artificialmente el precio de la vivienda y dejan a muchas personas con la única opción de adquirir casas en la periferia de las ciudades.

“Nos hacen creer que son terrenos para pagarlos a valor presente, con expectativas de ganancia en los próximos años, pero muchos de ellos se han prestado a fraudes, porque a veces esos desarrollos no logran concretarse“, indicó.

Pese a lo anterior, y aunque son predios lejanos de las ciudades y sin servicios básicos, su precio llega a niveles parecidos al de zonas céntricas. El efecto que tiene es que los terrenos dentro de las ciudades también suben y se pervierte la tendencia de crecimiento natural de los valores del suelo.

El experto se sumó al llamado de que las autoridades, especialmente las secretarías de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano y de Medio Ambiente, supervisen a los desarrolladores inmobiliarios, porque muchos de estos proyectos no tienen permisos municipales, pero sí del gobierno federal.